Кредит под залог недвижимости

Выдавая кредит очередному клиенту, банк каждый раз рискует не получить своих денег обратно. Клиент вполне может оказаться мошенником или аферистом. Заемщика могут уволить с постоянного места работы, и тогда платить кредит ему станет просто нечем. Молодые люди быстро женятся и, как правило, сразу же обзаводятся парой-тройкой ребятишек, которых нужно кормить и одевать. 

А как же банку вернуть свои деньги обратно с процентами, если кредит не был застрахован, залог не оформлялся и в сделке не участвовал поручитель? Фактически, кроме психологического давления, других инструментов для "выбивания" задолженности у банка по закону просто нет… Именно поэтому банки и прибегают к процедуре залога имущества. Ведь, по сути, залог – это самая надёжная гарантия того, что заемщик расшибётся в лепешку и выплатит-таки кредит вовремя и в полном объёме.

Ведь не зря же слово "заложник", как правило, означает требование выкупа и немалого. В качестве такого "заложника" для банка и будет выступать квартира, авто или офис – в общем то, лишиться чего заемщику ох как не хочется.

Почему в качестве залога чаще всего используется недвижимость?

Идеальный залог должен обладать двумя свойствами: материальной ценностью и ликвидностью. То есть, другими словами, стоящий залог можно продать в любой момент и за хорошие деньги. Вариантов ценного и ликвидного залога в наше время не так уж и много: недвижимость (особенно, в крупных городах), земля и автомобили.

А вот, к примеру, антиквариат, промышленное оборудование, произведения искусства в залог берут крайне неохотно. Ведь совершенно непонятно, за какие деньги и в какой срок удастся реализовать в случае чего такие эксклюзивные вещи.

Варианты кредита под залог недвижимости

По сути, вариантов оформления кредита под залог недвижимости всего два:

• когда кредит берется на покупку нового жилья, в котором и предстоит жить заемщику (классическая ипотека);
• когда срочно нужны наличные деньги, и кредит оформляется под залог уже существующей недвижимости.

В первом варианте кредит получается "два в одном" - и "на квартиру" и "под квартиру". Полученные от банка деньги клиент может потратить только на покупку жилья. И только того объекта, который был согласован с банком заранее. Иногда полученные от банка "кредитные" деньги клиент даже не держит в руках – в момент совершения сделки купли-продажи они сразу же передаются продавцу или перечисляются на его счёт.

А вот во втором варианте оформленный кредит не имеет целевой направленности. Им можно оплатить дорогостоящее лечение, начать собственный бизнес, купить ещё одну квартиру или машину, оплатить обучение ребёнка за границей.

И хотя по сути — это два совершенно разных типа кредита, общим у них остается одно: залоговая недвижимость остается "под колпаком" у банка до тех пор, пока кредит не будет погашен полностью.

В чем суть залога на недвижимость?

Предоставляя в качестве залога свою недвижимость (дом, квартиру, офисное помещение, гараж), вы не перестаете быть ее собственником. Просто на залоговую недвижимость налагаются определённые ограничения. Например, вы теперь не сможете её продать – любой нотариус в течение пяти минут удостоверится, что данная недвижимость находится под запретом на продажу.

Прописывать кого-то в залоговой квартире, а также сдавать её в аренду можно теперь только с согласия банка. Даже делать ремонт и перепланировку в квартире разрешает далеко не каждое финансовое учреждение.

Какие требования предъявляют банки к залоговой недвижимости?

Залоговую недвижимость в обязательном порядке нужно оценить с помощью независимой экспертизы. Причём, стоимость залогового имущества должна составлять, максимум, 80% от суммы желаемого кредита. Естественно, квартиры в аварийных домах предметом залога выступать не могут.

Кроме того, предмет залога обязательно потребуют застраховать на весь период выплаты кредита. За ваш счёт, разумеется.

А ещё некоторые банки ежегодно проверяют состояние залоговой недвижимости. Сотрудники банка на вполне законных основаниях могут время от времени посещать вашу квартиру "с дружеским визитом".

Кроме того, справку о доходах с места работы ещё никто не отменял. Кредит под залог, безусловно – это наименее рискованный вид кредита, но ни один банк не выдаст ипотеку человеку, не имеющему официального источника дохода. Кредит придётся погашать в течение нескольких лет – и поэтому на платёжеспособность клиента в любом случае будут обращать самое пристальное внимание. Ведь возиться в случае непогашения задолженности с продажей залогового имущества придётся именно банку. А это не так просто, как может показаться на первый взгляд.

Кто выдает кредиты под залог недвижимости?

Банки

Если деньги вам нужны не очень срочно, вы работаете официально и не хотите переплачивать за оформленный кредит втридорога, то самым оптимальным и цивилизованным вариантом кредита под залог был и остается банковский. В банках можно рассчитывать на получение кредита в размере 50-80% от оценочной стоимости залоговой недвижимости.

Банковский процент по таким кредитам на сегодняшний день составляет от 10 до 25% в рублях, срок оформления кредита обычно не превышает одного месяца, а документов придётся собрать вагон и маленькую тележку… Кроме того, готовьтесь оплатить страхование предмета залога и услуги по его экспертной оценке.

Частные фирмы

Частники относятся к своим клиентам более лояльно. Обычно они не требуют официального подтверждения доходов и участия в сделке поручителей. Решение о кредите принимается буквально за несколько дней, и можно рассчитывать на сумму около 80% от рыночной стоимости квартиры. Естественно, такая "лояльность" обойдётся заемщику в кругленькую сумму. Минимальная процентная ставка в таких конторах – 30% годовых. Плюс к этому, многие частники требует подписания договора отчуждения на недвижимость в их пользу, чтобы впоследствии не возникало никаких проблем с реализацией "просроченного" дома или квартиры.

Ростовщики

Эти товарищи вообще никаких документов от вас не потребуют. Оценят квартиру, заставят подписать договор отчуждения, выписать всех проживающих квартире и… "поставят на счетчик". Ставка 5% в месяц (60% годовых!) для "ростовщиков" - обычная практика. Ведь в случае малейшей просрочки по кредиту – ваша квартира просто уйдёт с молотка. "Ростовщики" в данном случае абсолютно ничем не рискуют.

В общем, если в жизни возникла непредвиденная ситуация, и крупная сумма денег нужна очень срочно, опытные люди советуют сразу же квартиру продавать, а не отдавать её в залог (особенно по двум последним схемам). Переплата по кредиту может превысить стоимость залоговой квартиры в несколько раз! Не говоря уже о постоянном стрессе и вечном поиске денег на очередной ежемесячный платёж.