Как разделить ипотеку при разводе (расторжении брака)?

Развод, и без того процедура малоприятная, обычно ещё и дополнительно осложняется разделом имущества. А как быть, если делить приходится не только квартиру, дачу, машину, но и ипотеку? Тем более, что кредит на квартиру оформляют, как правило, именно "на заре" супружеской жизни. А как свидетельствует неумолимая статистика, 50% разводов - это супруги в возрасте до 30 лет… Рассмотрим несколько вариантов решения этой непростой проблемы. 

Супружеские отношения были зарегистрированы официально, а кредит на квартиру оформлялся после свадьбы

Вариант № 1. Ипотечный кредит делится между супругами пропорционально

Возьмем типичную ситуацию. Супруги Людмила и Иван с несовершеннолетним ребенком разводятся, имея в общей собственности квартиру. Если ребёнок остаётся с матерью (а так происходит практически всегда), то 2/3 квартиры остаётся ей, а 1/3 – бывшему супругу.

Теперь, что касается ипотеки. Кредит на квартиру оформлялся уже после заключения супругами брака, причём, и он, и она выступали созаёмщиками. На момент расторжения брака остаток задолженности перед банком составил 30000 руб. (первоначальная сумма кредита – 50000 руб.).

Теперь, в соответствии с тем, что кредит делится между супругами пропорционально, Людмила должна банку 20000 руб., а Иван – 10000 руб. Проще говоря, и в браке, и вне его супруги несут перед банком солидарную ответственность по ипотеке. Банку неважно, живут ли они вместе или отдельно, будут ли они общаться после развода и т.д. Оформляли ипотеку вместе – значит, и выплачивать её теперь придётся тоже вместе (хоть и разделённую на 2 части).

Кстати, для банка такой вариант решения проблемы далеко не идеален. Если раньше кредит был как бы "общим", и банк мог стребовать его погашения с любого из созаёмщиков, то теперь одна ипотека превращается сразу в 2 - со всеми вытекающими отсюда последствиями. Имейте в виду: банк может принять решение о разделении солидарной ответственности, но делать этого совершенно не обязан! Так что неплохо было поинтересоваться этим пунктом кредитной политики вашего банка ещё на стадии оформления кредитного договора.

Вариант № 2. Один из супругов полностью берет погашение остатка задолженности на себя

Вернёмся к примеру с теми же поссорившимися Людмилой и Иваном. Предположим, Иван оставляет квартиру бывшей жене и не претендует в дальнейшем на своё право собственности. В таком случае, по закону Людмила обязана выплатить банку остаток задолженности самостоятельно, а после погашения кредита – вернуть бывшему супругу половину выплаченной в процессе совместного проживания ипотеки.

Как это выглядит в конкретных цифрах. Остаток задолженности перед банком - 30000 руб. (причём, выплачивает его уже только бывшая супруга). Часть ипотеки, которую супруги погашали совместно: 50000 – 30000 = 20000 руб. Таким образом, после закрытия кредита перед банком Людмила должна возместить Ивану 20000 / 2 = 10 000 руб. При этом квартира остаётся в полной собственности у бывшей жены, и никаких имущественных претензий на неё со стороны Ивана быть уже не может.

Для такого варианта раздела ипотеки понадобится согласие 3-х сторон: каждого из супругов и банка. При этом оформляется новый кредитный договор (или же к нему делаются соответствующие дополнения), закладная составляется заново, а прежняя аннулируется.

Имейте в виду: такой вариант устроит банк только в том случае, если платёжеспособность единственного (теперь) заёмщика будет достаточной для погашения остатка задолженности. Очень часто с такой ситуации требуется дополнительное поручительство.

Вариант № 3. Квартира продается, а вырученными от продажи средствами бывшие супруги закрывают свою задолженность перед банком

В ситуации, когда стороны никак не могут прийти к компромиссу, остаётся последний вариант решения проблемы – продажа залогового имущества. Квартира реализуется, ипотека погашается полностью, а оставшиеся от продажи деньги супруги просто делят между собой.

Как правило, такая продажа происходит под жёстким контролем банка и только с согласия всех сторон. В целях безопасности чаще всего процесс реализации происходит через риэлторов-сотрудников банка (расчёты проходят через ячейку этого же банка). Но случается и так, что бывшие супруги проводят сделку через доверенного адвоката либо и вовсе самостоятельно.

Кстати, именно этот вариант решения проблемы с разделом ипотеки сторонам нужно решить как можно скорее. Ведь пока суть да дело, платежи по ипотеке уже никто, как правило, не вносит, считая это уже бессмысленным – квартиру-то уже всё равно продавать придётся. Но всё это время ипотека по-прежнему остается действующей со всеми вытекающими отсюда последствиями – штрафами, пеней и… принудительной продажей по заниженной цене. В результате можно не только остаться без приятного "бонуса" от продажи, но даже не погасить полностью остаток по кредиту! А взыскание на залоговое имущество может быть наложено уже в том случае, если в течение 12 месяцев заемщиками была допущена даже незначительная по сумме и срокам просрочка в течение 3-х раз. Так что, начиная долгоиграющий бракоразводный процесс – не забывайте аккуратно погашать ипотеку, пока не придёте к какому-то компромиссу.

Супружеские отношения не были оформлены официально

Давайте рассмотрим вариант, когда супруги проживали вместе, может быть, даже воспитывали общих детей, оформили на двоих ипотеку, но по каким-то причинам официально брак не зарегистрировали, а жили в так называемом "гражданском браке". С точки зрения семейного права, на такой брак все нормы семейного кодекса (раздел имущества и долгов, условия брачного контракта) не распространяются.

По сути, такие супруги выступают уже участниками гражданских правоотношений и решать любые проблемные ситуации (ответственность по кредиту, претензии на долю недвижимости) после разрыва отношений им придётся только в суде. Или попробовать договориться между собой мирным путем…

Ипотека была оформлена на одного из супругов еще до вступления в брак

Очень распространённая ситуация в наше время. Молодой человек неплохо зарабатывает и, будучи ещё холостяком, оформляет на себя ипотеку. Спустя пару лет он женится, в семье рождается ребёнок - а ипотека по-прежнему "висит" только на нём одном. В такой ситуации кредитный договор обычно не переподписывается, а условия погашения не меняются. В общем, для банка такой заёмщик (что с женой, что без неё) остаётся единственным.

Что происходит после развода такой пары? В это сложно поверить, но бывшая "вторая половина" вполне может теперь претендовать на часть денег, выплаченных банку заемщиком в период их совместного проживания! Ведь в это время платежи по ипотеке "выкраивались" уже из семейного бюджета. Более того - бывшая жена может даже претендовать на пропорциональную "своей доле" часть ипотечной недвижимости!

Чтобы избежать подобной ситуации, заемщику стоит подстраховаться заранее:

1. В момент вступления в брак предупредить об этом банк и оформить второго супруга созаёмщиком или поручителем, чтобы возникла солидарная ответственность. Правда, в таком случае, при разводе "вторая половина" имеет уже полное право претендовать на возврат денег или на долю недвижимости.

2. При вступлении в брак оформляется брачный договор, в котором чётко прописывается, что никаких притязаний на квартиру у супруга (или супруги) нет и возникнуть не может. Такой вариант позволит заемщику в любом случае остаться единственным владельцем квартиры даже после развода.

3. Если брачный контракт заключать в своё время не захотели, то остаётся лишь один вариант – договариваться с бывшей "половиной" полюбовно.

Кстати, брачный контракт можно заключать как до вступления в брак, так и во время семейной жизни. На сегодняшний день это самый простой способ заранее обговорить все спорные моменты, не прибегая впоследствии к судебным разбирательствам. Составить такой договор можно в произвольной письменной форме и просто заверить его у нотариуса. Именно в брачном договоре указывается порядок раздела совместного имущества, а также порядок раздела долгов.