Как продать ипотечную квартиру?

Ипотека рассчитана на столь длительный срок, что за это время случиться может что угодно: рождение ребенка, переезд в другой город, развод, да и просто катастрофическая нехватка денежных средств. В таком случае часто приходится продавать квартиру, которая несколько лет назад оформлялась в ипотеку. Давайте разберём все существующие на сегодняшний день способы реализации "ипотечной" квартиры со всеми достоинствами и недостатками.

Вариант №1. Продаём саму квартиру

Продавать заложенную квартиру можно в свою очередь 2-мя способами: самостоятельно и участием банка.

При продаже квартиры самостоятельно сначала нужно пойти в "родное" отделение банка и написать заявление на продажу квартиры. При этом банк оставляет за собой право отказать заемщику в его просьбе. Самая распространённая причина отказа — неоконченное действие моратория на досрочное погашение кредита. В таком случае придется дождаться его окончания (продолжая при этом аккуратно погашать кредит), и обратится в банк со своей просьбой ещё раз. К слову, на сегодняшний день максимальная длительность моратория на досрочное погашение составляет всего полгода, а во многих банках такое ограничение и вовсе отсутствует.

После получения от банка согласия на такую продажу уточняется размер остатка задолженности. А только затем начинается поиск покупателя на "ипотечную" квартиру — поиск желающих приобрести недвижимость ведется либо самостоятельно, либо с привлечением профессионального риэлтора.

Дальнейшие действия заемщика-продавца распишем пошагово:

1. С покупателем составляется предварительный договор купли-продажи и заверяется у нотариуса;
2. Покупатель перечисляет на кредитный счёт банка сумму остатка задолженности (вместе с процентами, комиссией, штрафами и пеней);
3. Бывший заемщик получает на руки закладную и справку об отсутствии задолженности перед банком;
4. Заемщик идёт в регистрационную палату, снимает обременение со своей (теперь уже бывшей) квартиры и заключает "настоящий" договор купли-продажи.

Разницу между стоимостью продажи и остатком кредита бывший заемщик забирает из банковской ячейки, куда покупатель предварительно её поместил. Как правило, ячейка заводится в том же банке, что и выдавал в своё время заемщику ипотеку. Чтобы получить свой "бонус" продавцу "ипотечной" квартиры нужно предъявить договор купли-продажи.

Если по каким-то причинам регистрация сделки не состоялась, банк просто возвращает деньги покупателю и процесс продажи "ипотечной" квартиры начинается сначала. Кстати, некоторые банки вместо ячейки используют банковский счёт для резервирования средств (аккредитив). Но чаще всего в таких сделках всё-таки используется банковская ячейка.

Обратите внимание! Обременение с выкупленной из ипотеки квартиры снимается в течение 3-х дней и только после полного погашения ипотеки в банке.

Схема продажи с участием банка практически ничем не отличается от предыдущей. Правда, в этом случае, кредитная организация предоставляет под средства от продажи квартиры сразу 2 свои ячейки. В одну покупатель кладет остаток задолженности заемщика по ипотеке, а другую — разницу между стоимостью продажи и суммой в первой ячейке. После этого банк самостоятельно передает в регистрационную палату информацию о полном погашении кредита вместе с закладной для снятия с квартиры обременения. А дальше сделка купли-продажи регистрируется так же, как и в предыдущем варианте.

Вариант с участием банка немного рискован для покупателя "ипотечной" квартиры. Ведь в этом случае он покупает недвижимость, которая всё ещё находится в залоге. Гипотетически может сложиться такая ситуация, когда заемщик не рассчитается полученными от продавца деньгами, чтобы полностью погасить свою ипотеку. В таком случае банк имеет полное право наложить взыскание на залоговое имущество. Но на практике получается, что покупатель перечисляет средства прямо на счёт банка, да и процедура снятия обременения по времени занимает всего пару дней. Так что реально покупатель абсолютно ничем не рискует, хотя, по сути, перечисляет деньги за квартиру, которая находится в залоге и покупка которой состоится лишь через несколько дней!

В любом из перечисленных выше вариантов затраты на оформление сделки купли-продажи будут выше, чем при классической реализации недвижимости – и к этому нужно быть готовыми заранее.

Ещё один важный момент. Покупатель квартиры вполне может потребовать внесения в договор купли-продажи каких-то дополнительных условий. Например, чётких сроков, в течение которых все проживающие в "ипотечной" квартире должны быть выписаны из неё. В этом случае по истечении срока любой суд в два счёта выпишет из квартиры всех (в том числе и несовершеннолетних).

Как вариант, существует ещё один способ, который подойдёт только в том случае, если продавец и покупатель доверяют друг другу на 100% (например, близким родственникам). Покупатель передаёт заемщику-продавцу сумму, достаточную для полного погашения ипотеки. Кредит закрывается, с квартиры снимается обременение и только потом сделка оформляется официально. Естественно, при таком варианте покупатель очень сильно рискует отдать деньги - и в результате вообще остаться без квартиры.

Кстати, в этой схеме банк вообще не будет знать о том, что "ипотечная" квартира продаётся. Поэтому его предварительное разрешение на квартиру не понадобится – происходит просто полное досрочное погашение кредита.

Вариант №2. Продаем сам кредит

В этом варианте квартира не продаётся – просто ипотека, оформленная на неё, переводится на другого заемщика. Банк ищет подходящего заемщика, подписывает соглашение о переводе долга на него и переоформляет ипотеку на нового заемщика. Покупатель кредита в таком случае становится собственником квартиры, но сама недвижимость по-прежнему находится в залоге у банка.

Вариант №3. Погашаем кредит досрочно

Вариант совершенно нереальный в условиях кризиса, но все-таки… Если остаток задолженности не так уж и велик или у вас есть состоятельные знакомые, готовые одолжить крупную сумму денег на короткий срок, можно попробовать.

Схема выглядит следующим образом:

1. У кого-то занимаются деньги, достаточные для полного погашения ипотеки;
2. Задолженность перед банком закрывается, а с квартиры снимается обременение;
3. После этого недвижимость просто продается по классическому сценарию;
4. Часть вырученных денег возвращается кредитору, часть — остаётся продавцу-бывшему заемщику в качестве приятного бонуса.

Вариант №4. Покупаем другое жилье

Как правило, такие сделки совершаются в тех случаях, когда заемщик хочет улучшить свои жилищные условия – продать свою "ипотечную" квартиру и переехать в более удобное жильё.

Если плательщик до сего момента исправно платил по кредиту и может подтвердить свою платёжеспособность, банк, как правило, идёт ему навстречу. Заемщик получает ещё один кредит в этом же банке, после чего продаёт свою старую квартиру и вырученными средствами погашает часть нового кредита.

Вариант №5. Принудительный

Как следует из названия, это единственный вариант, в котором от заемщика уже вообще ничего не зависит. Стоит лишь перестать платить по кредиту, не отвечать на звонки и письма из банка и не открывать двери коллекторам – и через какое-то время дело передаётся в суд, а квартира подлежит принудительной продаже.

С поиском покупателя и оформлением документов покупателю возиться уже не надо. Однако всё это время на остаток просроченной задолженности постоянно насчитывается пеня и штрафы, да и стоимость реализации квартиры будет явно заниженной. В результате денег, вырученных от продажи, иногда даже не хватает на полное погашение кредита, не говоря уже о получении хоть какой-то прибыли для заемщика-продавца… В общем, этот вариант - самый болезненный и самый невыгодный для заемщика!