Ипотека на землю

Приобретение земли во все времена считалось одной из самых надёжных и ликвидных инвестиций. Бытует мнение, что если бы ипотека на землю выдавалась так же легко, как и на квартиры и офисы, земельный бизнес развивался бы намного быстрее.

Однако отечественные банки по-прежнему крайне неохотно кредитуют землю. Причина такой "антипатии" - высокие риски, связанные с плавающей ликвидностью участка. Ведь в случае возникновения просрочки со стороны заемщика, землю придётся продавать именно банку. И заранее предугадать её стоимость через 5-20 лет практически невозможно. К тому же реализовать земельный участок вообще намного сложнее, чем ту же городскую квартиру или коммерческую недвижимость. Вот и стараются банки лишний раз не связываться с таким "непонятным" залогом как земля.

На сегодняшний день всего несколько российских банков готовы рассматривать "голые" земельные участки в качестве полноценного обеспечения по кредиту. Кроме того, при оценке залога "дом + земля" тоже возникают проблемы из-за отсутствия аналогов для сравнения. Подобрать схожую квартиру в одном городе намного проще, чем оценить уникальное загородное строение. Ведь зачастую такие объекты даже сравнивать-то особенно не с чем.

Тенденции на загородном рынке недвижимости меняются очень быстро. Ещё пару лет назад в моде были многоэтажные дома-замки с несколькими системами отопления. А сегодня такие громоздкие и неэкономные строения уже никому не нужны – их владельцы вообще не могут их продать (не говоря уже о том, чтобы продать быстро).

Но среди отечественных банков всё-таки есть и те, кто соглашается кредитовать под залог земли. Как правило, это происходит по 2-м схемам.

Вариант 1. Кредит под залог земельного участка

Полученные кредитные средства заемщик волен тратить по собственному усмотрению: на развитие бизнеса, строительство дома или покупку соседнего участка земли. Требования к земельному участку в таком случае предъявляются следующие:

• залоговая земля должна относиться к одной из 2-х категорий: "сельскохозяйственное назначение" либо "индивидуальное жилищное строительство";
• земельный участок должен быть обязательно оформлен в собственность;
• если заемщик собирается строить на земле дом, то в банке обязательно потребуют наличия на земельном участке всех коммуникаций (газ, вода, электричество, канализация). Кроме того, наверняка понадобится и вся разрешительная документация: согласованный проект дома, договора строительного подряда и т.д.

От чего будет зависеть размер, срок и процентная ставка по такому кредиту? Чаще всего условия такого кредитования зависят лишь от подтверждённого дохода заемщика. Неофициальные доходы позволяют заемщику претендовать на кредит в размере не более 55% от оценочной стоимости земельного участка. При этом максимальный срок кредитования составит 15 лет, а годовая процентная ставка в иностранной валюте вряд ли будет меньше 15%. Подтвержденные доходы дадут возможность оформить кредит под залог земли, принадлежащей третьим лицам (родственникам заемщика). Кроме того, условия выплат по такому кредиту будут мягче, чем в предыдущем варианте: 70-75% от оценочной стоимости земли на срок до 20 лет под 12-13% годовых в иностранной валюте.

Средняя сумма кредита по такой программе составляет обычно около $70000, а минимальное значение равно $25000.

Можно ли по условиям этой кредитной программы получить кредит под залог земли, если на участке находится объект недвижимости? Теоретически, можно. Если земельный участок оформлен в собственность, а строение на нём – нет, то в залог берётся только земля. Но намного выгоднее для заемщика, когда и земля и строения на ней оформлены в собственность. Тогда такой залог комплексно оценивается гораздо дороже, а заемщик получает возможность взять кредит на большую сумму и на более выгодных для себя условиях.

При оценке такого специфического предмета залога как земля, учитывают следующие факторы:

• стоимость строения, расположенного на земле (если оно есть);
• наличие подъездных путей и коммуникаций;
• район расположения (близость к городу, инфраструктура, спрос на жильё и т.д.).

Вариант 2. Кредит на коттедж

Этот вид кредита уже относится к целевому кредитованию. Оформить его можно только на покупку коттеджа, таунхауза или индивидуального жилого дома. Такой кредит выдаётся под залог кредитуемого объекта недвижимости и прилегающего к нему земельного участка. Кстати, данная схема кредитования в России пользуется намного большей популярностью, чем предыдущий вариант.

Требования к земельному участку, при оформлении его в залог:

• участок должен иметь кадастровый номер и план с обозначенными на нём границами;
• получить кредит на землю в государственной или муниципальной собственности не получится;
• в течение всего срока кредитования заемщик обязуется не возводить на участке каких-либо строений, не согласовав это предварительно с банком.

Такой кредит выдается сроком до 20 лет на суммы от $10 тыс. под 10-12% в иностранной валюте и 12-13% в рублях.

В настоящий момент самые выгодные условия по земельной ипотеке предлагают "Райффайзенбанк", "ВТБ 24" и "Сбербанк". Если вы когда-либо уже брали кредиты, размещали депозиты или получаете зарплату на карточку одного из этих банков, можете рассчитывать на лояльное отношение и привлекательные условия оформления кредита.

Дачники остались неохваченными

Кредиты под залог земельных участков крайне редко выдаются под дачные "6 соток". А всё потому, что стоимость всех сопутствующих кредиту расходов будет несоизмеримо больше размера самого кредита, ведь дачные участки традиционно оцениваются крайне дёшево. Владельцы такой недвижимости чаще всего прибегают к обычному потребительскому кредиту – так получается дешевле, да и хлопот намного меньше.

Вывод

Взять приличный по размерам и условиям выплат кредит под залог земельного участка могут только владельцы «престижной» земли. Как правило, это участки расположены в современных коттеджных посёлках (с удобными дорогами и коммуникациями) на каком-нибудь востребованном направлении (Рублёвское шоссе).

По сути кредит под залог земли пока ещё доступен только совсем небедным клиентам. Однако с учётом всё большего спроса жилья за городом, будем надеяться, что банки в скором времени пересмотрят достаточно жёсткие условия и к заемщикам, и к земельным участкам. А в общем, эксперты уверенно прогнозируют расширение земельного ипотечного рынка в самом ближайшем будущем.