Ипотека без первоначального взноса

В теории ипотеку без первоначального взноса выдает чуть ли не каждый 2-ой российский банк. А вот на практике найти такое "лояльное" кредитно-финансовое учреждение на сегодняшний день попросту невозможно. Почему? 

 Потому что для банка такой кредит отличается повышенными рисками невозврата. Даже приличная "белая" зарплата заемщика совершенно не гарантирует, что через 2-3 года он всё так же аккуратно будет вносить в кассу требуемые по графику платежи. И начавшийся больше 3-х лет назад финансовый кризис (когда тысячи людей остались без работы, зато "по уши" в долгах) этот факт наглядно продемонстрировал.

Считается, что чем больше сумма первоначального взноса – тем ответственней заемщик относится к своим обязательствам перед банком. Кстати, предоставление квартиры в залог банку проблему повышенного риска ипотеки без первоначального взноса не решает.

Во-первых, в случае серьёзной просрочки со стороны заемщика банку придётся начинать хлопотный и дорогостоящий процесс, который нередко заканчивается принудительной реализацией залогового имущества. Возиться с этим всем изначально не хочет ни один банк. Его главная задача - заработать как можно больше на вашем кредите, а не получить "на руки" чужую квартиру или дом. Всё-таки банк – это кредитно-финансовое учреждение, а не ломбард или риэлтерское агентство.

Во-вторых, в случае дефолта или резкого падения цен на недвижимость банку не удастся реализовать квартиру по первоначально оценённой им стоимости. Проще говоря, вырученных от продажи залогового имущества средств может и не хватить для полного погашения задолженности (тем более, с учётом набежавших процентов, штрафов и пени).

Кроме этого, есть и ещё одна причина, почему именно сейчас банки так настоятельно требуют от заемщиков внесения первоначального взноса – недостаток оборотных средств. Процент проблемных кредитов растет, депозиты в банк люди нести совсем не спешат – вот и сложилась ситуация, когда банки стали остро нуждаться в пополнении собственных оборотных запасов.

Несколько слов о размере требуемого первоначального взноса

Если для приобретения недвижимости у вас уже накоплено 30% от её стоимости – шансы на получение ипотеки становятся практически 100-процентными. При условии, конечно, что все остальные требования к заемщику (уровень доходов, сфера деятельности, возраст, кредитная история) тоже соответствуют.

Если первоначальный взнос составляет всего 20% - это увеличивает банковские риски вдвое по сравнению с предыдущим вариантом. Часть банков откажет в кредите сразу, оставшиеся – наверняка ужесточат условия погашения (например, поднимут процентную ставку).

А вот 10-процентный первоначальный взнос рискованней первого варианта уже в 5 раз! Рассчитывать на получение ипотеки при таком уровне риска можно лишь в нескольких банках (в том числе, и в "Сбербанке"). При этом заемщику нужно "иметь на руках все козыри": приличную официальную зарплату, нескольких созаемщиков, парочку поручителей и высоколиквидный залог.

В нынешнем году условия получения ипотеки для заемщиков действительно во многом смягчились. Однако коснулось такое облегчение чего угодно (процентных ставок, условий страхования, отмены комиссий), но только не первоначального взноса. Без него получить кредит в банке, к сожалению, не получится.

Так что, если уж вы всерьёз настроились на ипотеку, придется подумать об источниках денежных средств для внесения первоначального взноса. Вариантов решения проблемы может быть несколько.

Вариант 1. Используем материнский капитал

Например, тот же "Сбербанк" разрешает использовать материнский капитал (или его часть) в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Недостатков у такого способа всего 2, но зато весьма существенных:

он доступен только семьям с маленькими детьми;

его размер может "не дотянуть" до требуемого первоначального взноса (особенно, если квартира покупается в Москве или области).

Вариант 2. Оформляем еще один кредит под залог уже существующей недвижимости

Недостатки этого варианта тоже очевидны:

придётся потратиться уже на 2 экспертные оценки, 2 страховки, 2 регистрации договоров и т.д.;

процентная ставка по такому кредиту будет выше, чем по стандартному ипотечному на 2-5%;

далеко не каждую квартиру банк захочет оформлять в залог (например, квартиру с перепланировками или в доме, предназначенном на снос). Кроме того, территориально залоговая недвижимость должна находиться в том же регионе, что и кредитующий банк. Другими словами, оформить в залог дом под Сочи, кредитуясь в Санкт-Петербурге, не получится;

имущество, под которое берется кредит, традиционно оценивается очень низко – около 60% его реальной стоимости;

огромная финансовая нагрузка на семейный бюджет - ведь теперь вам придётся одновременно погашать сразу 2 немаленьких кредита. Кроме того, шансы, что банк одобрит кредитную заявку по ипотеке, зная о непогашенном кредите в другом банке, практически равны нулю.

Вариант 3. Потребительский кредит

В этом случае все минусы предыдущего вариант остаются, за исключением проблем с оформлением залога. Плюс, к списку недостатков добавляется ещё и парочка дополнительных. Например, процентные ставки по потребительским кредитам отличаются рекордно высокими размерами, а вот суммы и сроки по ним будут весьма ограниченными.

Кредиты "два в одном"

Некоторые банки (например, "Росбанк") предлагает заемщикам специальные программы – оформление сразу 2-х, ничем не связанных между собой кредитов. Один представляет собой стандартную ипотеку, второй – это кредит на первый взнос под залог уже существующей недвижимости. Причём, в залог можно оформить не только свою квартиру, но и недвижимость родителей, мужа, жены или родителей супруга (супруги). Разумеется, только с их согласия.

В сумме 2 этих кредита и будут равняться стоимости квартиры, на которую оформляется ипотека. Как только задолженность по "маленькому" кредиту будет погашена полностью, недвижимость выводится из-под залога, а у заемщика остается только классическая ипотека.

По сути, такой вариант получения средств для внесения первого взноса практически ничем не отличается от варианта №3. С одним существенным преимуществом: оформление обоих кредитов происходит в одном и том же банке, поэтому никаких проблем с самим банком по этому поводу не возникнет, да и процесс одобрения заявки будет происходить быстрее.

А вообще-то, накопить на первый взнос можно при любом уровне доходов – было бы желание. А вот если ежемесячно выкраивать из семейного бюджета определённую сумму пока не получается, то, может быть, вам пока ещё и об ипотеке задумываться рановато?