Что выбрать: аренду или ипотеку?

Бывают разные обстоятельства, заставляющие семью менять место жительства, приобретать новую квартиру или расширять жилье. Кто-то преследует цель жить отдельно от родителей, другим с рождением ребенка становится тесно в однокомнатной. Наконец, переезд в другой город, район или страну, учеба, новая работа — все это вынуждает решать извечный квартирный вопрос. Идеальна ситуация, когда есть финансовая возможность купить новое жилье. Однако если денег на это нет, неизбежно встает выбор: приобрести жилье в кредит (обычно это ипотека) или снять его в аренду.

Аренда

Так сложилось, что большинству россиян аренда жилья более понятна и привычна, чем ипотека. Суть первой проста: за оговоренную сумму собственник жилплощади предоставляет ее в пользование на определенный срок третьим лицам. Но корнем множества бед при аренде квартир зачастую становится отсутствие грамотного юридического оформления сделки. Причем страдают от этого в равной степени и арендаторы, и арендодатели. Официальный договор аренды обеспечивает прозрачность сделки и спокойствие обеих сторон.

Опасности, подстерегающие нанимателей жилья

• претензии по вымышленному ущербу, якобы причиненному собственнику квартиры в результате, например, порчи мебели, требования его возместить;
• ранее не оговоренные требования провести ремонт;
• увеличение размера арендной платы безо всякого предупреждения в оговоренный срок;
• нечистоплотный собственник квартиры вступает в сговор с соседями, чтобы спровоцировать аварию систем коммуникаций (например, протечку труб) и требует арендатора оплатить ремонт;
• частые “проверки”, необоснованные претензии, различные запреты и ограничения со стороны собственника жилья;
• мошенничество с переарендой (когда квартиросъемщик, ничего не подозревая, оплачивает аренду не настоящему хозяину квартиры, а арендатору первого порядка). Результат — выселение абсолютно добросовестного арендатора.

Для собственника сдача жилья внаем тоже может обернуться неприятностями вместо ожидаемой пассивной прибыли. Несвоевременная оплата и долги за коммунальные услуги, порча имущества, различные приемы мошенничества с той же субарендой — от всего этого не застрахован ни один арендодатель.

Преимущества аренды жилья перед ипотекой

Есть у аренды квартир и очевидные преимущества для жильцов. Например, возможность выбирать район проживания, своих будущих соседей, относительно невысокие ежемесячные платежи, а при возникновении материальных проблем – возможность отсрочки оплаты (с другим человеком обычно проще договориться, чем с банком).

Ипотека

Второй способ разрешить квартирный вопрос — ипотека. В этом случае жилье приобретается большей частью на средства кредитного учреждения, т.е. банка. Приобретенную недвижимость оформляют на физическое лицо, на нового полноправного владельца жилой собственности. Но до погашения кредита на эту недвижимость налагаются определенные ограничения и запреты: ее нельзя будет продать, обменять, разменять, нельзя проводить перепланировку. Даже на прописку каждого нового жильца потребуется разрешение банка.

При оформлении ипотечного кредита составляется отдельный договор, в котором прописано право банка изъять залоговую недвижимость в случае невыполнения взятых на себя обязательств со стороны заемщика.

Недостатки ипотеки перед арендой жилья

Большинство потребителей банковских продуктов от ипотеки отталкивает в первую очередь неотвратимость ежемесячного взноса. Ведь в случае вынужденной просрочки, от которой невозможно застраховаться, с банком сложно, почти невозможно будет “договориться по-человечески”. Если просрочить оплату за один месяц, можно отделаться просто штрафами, пенни, повышением ставки по кредиту в отдельных случаях и подпорченной кредитной историей. Однако за большую просрочку - в три и более месяца — грозит неминуемое выселение.

В большинстве случаев размер арендных платежей значительно меньше размера ипотечных взносов. Хотя на колебание последних влияет масса факторов – от роста тарифов на коммунальные услуги до скачков цен на недвижимость в данном регионе. При этом в отдельных случаях арендная плата может повышаться даже тогда, когда цены на жилье повсеместно снижаются.

Преимущества ипотеки перед арендой жилья

Наоборот, размер ипотечных выплат обычно стабилен: либо одинаковая сумма на протяжении всего кредитного периода, либо платежи по убывающей схеме. Разумеется, семейный бюджет планировать становится гораздо проще.

Ипотечный кредит обычно предусматривает и внеплановые платежи, хотя многие банки взимают за них комиссию. Однако заемщик при такой схеме все равно окажется в плюсе, ведь даже учитывая комиссию, процентная надбавка снижается крайне ощутимо. Ипотека однозначно выгоднее аренды при возможности стабильно вносить ежемесячные платежи. При различных форс-мажорах по согласованию с банком можно продать уже оплаченную часть жилья. Кроме того, сверхплановым гашением кредита, можно очень выгодно играть на ставке по кредиту.

Аренда жилья или ипотека?

При наличии стабильного дохода месть альтернативный вариант решения. Арендовать жилье, при этом какую-то сумму разместить на банковский депозит. Например, откладывать на счет ту теоретическую разницу, которую пришлось бы доплачивать за ипотечный кредит. Разумеется,  нужно выбрать пополняемый вклад с хорошей процентной ставкой. Даже с учетом арендной платы это гораздо целесообразнее экономически, чем свое жилье за минусом ипотечных взносов и процентов за кредит. На протяжении нескольких лет накапливать и наращивать деньги на депозите, арендуя жилье — гораздо экономичнее, чем несколько (десятков) лет исправной платы за ипотечный кредит. Хотя бы потому, что проценты по ипотечному кредиту сильно превышают депозитные ставки. Однако не нужно забывать о возможном непостоянстве депозитных ставок и возможном росте арендной платы и постоянстве фиксированных кредитных платежей.

Заключение

Ипотека целесообразна при соблюдении следующих условий: 

• наличие в семейном (личном) бюджете суммы на первый взнос; 
• наличие постоянной работы и стабильный доход не ниже среднего; 
• переезд семьи.

Еще раз подчеркнем, что главное условие целесообразности ипотеки – стабильность финансового, семейного и географического положения.

При любой неопределенности целесообразнее воспользоваться арендой. Такие факторы как: 

• финансовая неустойчивость семьи; 
• краткосрочная потребность в жилье; 
• «разведка» местности одним из членов семьи; 
• переезд в другой город. Обязательно нужно осмотреться в незнакомой местности перед приобретением постоянного дорогого жилья. Особенно тщательно нужно выяснить, нет ли поблизости нежелательных объектов (вокзал, аэропорт, вредное производство,0), аварийных домов и т.п. 

Резюмируя вышесказанное, принимать решение о покупке или аренде квартиры нужно, опираясь на уровень доходов, образ жизни и возможности семьи.